LOL l'hai dato tu l'orizzonte di dieci anni ( e io ti ho dato l'esempio più recente possibile), poi che le case adesso siano basse IN SENSO ASSOLUTO e che si rivaluteranno tra dieci anni voglio proprio vedere come fai a prevederlo, il BTP invece sai benissimo quando prenderai di cedola per 5/10 anni. Invece magari dimmi perché ha ignorato questi fatti, e ti parlo da locatore:
-tipologia media del conduttore italiano: studenti squattrinati, giovani coppie squattrinate, precari,divorziati, extracomunitari (tranne i cinesi che però appena posso se la comprano la casa)in italia l'ottanta per cento della popolazioni ha una casa, chi non ce l'ha fa quasi sempre parte della categorie a rischio
-elevata morosità per il motivo di cui sopra aggravato dalla crisi e dalle leggi che rendono difficoltosa e lunghissima la procedura di sfratto ( se ci sono invalidi/figli minorenni sei praticamente fregato)
-spese di manutenzione straordinarie...e anche quelle ordinarie se l'immobile è sfitto
-IMU mostruosamente aumentata rispetto ai bei tempi, ovviamente a carico tuo
- punto finale e più importante...il conduttore LO DEVI TROVARE (ogni mese di immobile sfitto si abbassa il rendimento) e lo devi trovare BUONO (ogni mese che non paga si abbassa il rendimento)
E ho volutamente escluso la voce calamità naturali, ma solo perché poi dovevo controbilanciare con la possibilità di insolvenza dello Stato Italiano
L'orizzonte è chiaramente di 10 anni. Il punto di partenza è però oggi (come del resto ho precisato nel mio post precedente). Niente LOL buttati lì a caso. In finanza, prendi sempre oggi e guardi al futuro. Presumere che il mercato vada come nel 2005 o nel 1945 è semplicemente illogico. Altrimenti gli immobili dovrebbero crollare fino a 0, oppure andare a 20.000 euro al metro quadro, nel giro di 5 anni. Ovviamente gli immobili possono andare sia su che giù, esattamente come i btp. Con la differenza che i in questo momento gli immobili sono bassissimi e hanno innumerevoli vantaggi che i btp non offrono (oltretutto visto che potrebbero aumentare l'aliquota della ritenuta a titolo di imposta).
Non ho ignorato proprio nulla proprio perché lavoro anche con agenzie immobiliari. Al contrario tuo che generalizzi e non segui il discorso.
Intanto l'imu non è mostruosamente alta, ed è già stata calcolata (come detto nel mio post precedente).
Intanto le spese di gestione straordinarie e non sono già state calcolate nel rendimento (come detto nel mio post precedente).
La tipologia "media" non ha un senso. Intanto perché è una generalizzazione che di per sé non è significativa, inoltre perché dipende da quale tipo di immobile stai considerando. Siccome per investitori che fanno ripartire l'economia non parliamo di gente che investe 50.000 euro, dubito che uno studente squattrinato alloggi in una casa nuova che ne vale 200.000 (esempio da me fatto) in cui magari chiedi 700/750 euro di affitto. E' una selezione alla domanda che viene da sé.
E' giusto quel che dici in merito alle leggi che tutelano enormemente l'inquilino. E infatti l'inquilino te lo scegli bene, comprando un immobile di livello superiore e locandolo non a scappati di casa. Inoltre, in merito alla morosità, ignori totalmente gli investimenti per case di vacanza (che almeno dalle mie parti sono un autentica manna, sul Lago Maggiore) anch'essi provvisti di cedolare secca. Locazioni rapide, sicure (pagamento anticipato) e con ampio margine.
Quindi, in linea di massima, al di là di forzature poco credibili come le calamità naturali e l'insolvenza dello Stato (qui si ci starebbe un bel LOL), magari consideriamole tutte, le variabili, prima di fare ragionamenti basati un po' sul niente.
Poi vabbé ci sono decine di altre spese/tasse e imprevisti da te non nominati, ma qui andiamo OT
