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  1. #91
    Senior Member L'avatar di Albijol
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    Citazione Originariamente Scritto da Morto che parla Visualizza Messaggio

    - da qui a dieci anni c'è la buona possibilità che si rivaluti.
    Vallo a dire a chi a comprato nel biennio 2005-2006, quindi PROPRIO quasi 10 anni fa...di quando si è rivalutato il suo immobile Poi vabbé ci sono decine di altre spese/tasse e imprevisti da te non nominati, ma qui andiamo OT
    Riccardo Montolivo :facepalm:

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  3. #92
    Morto che parla
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    Citazione Originariamente Scritto da Albijol Visualizza Messaggio
    Vallo a dire a chi a comprato nel biennio 2005-2006, quindi PROPRIO quasi 10 anni fa...di quando si è rivalutato il suo immobile Poi vabbé ci sono decine di altre spese/tasse e imprevisti da te non nominati, ma qui andiamo OT
    Ma che discorso è?
    Allora vallo a dire a chi ha comperato negli anni 40/50.

    La valutazione la fai ORA. E ORA gli immobili sono bassi, con tutte le agevolazioni del caso.

    Per inciso, le valutazioni di cui sopra tenevano già conto delle spese di condominio straordinarie accantonabili e dell'IMU, tanto per gradire.

  4. #93
    Senior Member L'avatar di Albijol
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    Aug 2012
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    Citazione Originariamente Scritto da Morto che parla Visualizza Messaggio
    Ma che discorso è?
    Allora vallo a dire a chi ha comperato negli anni 40/50.
    LOL l'hai dato tu l'orizzonte di dieci anni ( e io ti ho dato l'esempio più recente possibile), poi che le case adesso siano basse IN SENSO ASSOLUTO e che si rivaluteranno tra dieci anni voglio proprio vedere come fai a prevederlo, il BTP invece sai benissimo quando prenderai di cedola per 5/10 anni. Invece magari dimmi perché ha ignorato questi fatti, e ti parlo da locatore:
    -tipologia media del conduttore italiano: studenti squattrinati, giovani coppie squattrinate, precari,divorziati, extracomunitari (tranne i cinesi che però appena posso se la comprano la casa)in italia l'ottanta per cento della popolazioni ha una casa, chi non ce l'ha fa quasi sempre parte della categorie a rischio
    -elevata morosità per il motivo di cui sopra aggravato dalla crisi e dalle leggi che rendono difficoltosa e lunghissima la procedura di sfratto ( se ci sono invalidi/figli minorenni sei praticamente fregato)
    -spese di manutenzione straordinarie...e anche quelle ordinarie se l'immobile è sfitto
    -IMU mostruosamente aumentata rispetto ai bei tempi, ovviamente a carico tuo
    - punto finale e più importante...il conduttore LO DEVI TROVARE (ogni mese di immobile sfitto si abbassa il rendimento) e lo devi trovare BUONO (ogni mese che non paga si abbassa il rendimento)
    E ho volutamente escluso la voce calamità naturali, ma solo perché poi dovevo controbilanciare con la possibilità di insolvenza dello Stato Italiano
    Riccardo Montolivo :facepalm:

  5. #94
    Morto che parla
    Ospite
    Citazione Originariamente Scritto da Albijol Visualizza Messaggio
    LOL l'hai dato tu l'orizzonte di dieci anni ( e io ti ho dato l'esempio più recente possibile), poi che le case adesso siano basse IN SENSO ASSOLUTO e che si rivaluteranno tra dieci anni voglio proprio vedere come fai a prevederlo, il BTP invece sai benissimo quando prenderai di cedola per 5/10 anni. Invece magari dimmi perché ha ignorato questi fatti, e ti parlo da locatore:
    -tipologia media del conduttore italiano: studenti squattrinati, giovani coppie squattrinate, precari,divorziati, extracomunitari (tranne i cinesi che però appena posso se la comprano la casa)in italia l'ottanta per cento della popolazioni ha una casa, chi non ce l'ha fa quasi sempre parte della categorie a rischio
    -elevata morosità per il motivo di cui sopra aggravato dalla crisi e dalle leggi che rendono difficoltosa e lunghissima la procedura di sfratto ( se ci sono invalidi/figli minorenni sei praticamente fregato)
    -spese di manutenzione straordinarie...e anche quelle ordinarie se l'immobile è sfitto
    -IMU mostruosamente aumentata rispetto ai bei tempi, ovviamente a carico tuo
    - punto finale e più importante...il conduttore LO DEVI TROVARE (ogni mese di immobile sfitto si abbassa il rendimento) e lo devi trovare BUONO (ogni mese che non paga si abbassa il rendimento)
    E ho volutamente escluso la voce calamità naturali, ma solo perché poi dovevo controbilanciare con la possibilità di insolvenza dello Stato Italiano
    L'orizzonte è chiaramente di 10 anni. Il punto di partenza è però oggi (come del resto ho precisato nel mio post precedente). Niente LOL buttati lì a caso. In finanza, prendi sempre oggi e guardi al futuro. Presumere che il mercato vada come nel 2005 o nel 1945 è semplicemente illogico. Altrimenti gli immobili dovrebbero crollare fino a 0, oppure andare a 20.000 euro al metro quadro, nel giro di 5 anni. Ovviamente gli immobili possono andare sia su che giù, esattamente come i btp. Con la differenza che i in questo momento gli immobili sono bassissimi e hanno innumerevoli vantaggi che i btp non offrono (oltretutto visto che potrebbero aumentare l'aliquota della ritenuta a titolo di imposta).

    Non ho ignorato proprio nulla proprio perché lavoro anche con agenzie immobiliari. Al contrario tuo che generalizzi e non segui il discorso.

    Intanto l'imu non è mostruosamente alta, ed è già stata calcolata (come detto nel mio post precedente).
    Intanto le spese di gestione straordinarie e non sono già state calcolate nel rendimento (come detto nel mio post precedente).
    La tipologia "media" non ha un senso. Intanto perché è una generalizzazione che di per sé non è significativa, inoltre perché dipende da quale tipo di immobile stai considerando. Siccome per investitori che fanno ripartire l'economia non parliamo di gente che investe 50.000 euro, dubito che uno studente squattrinato alloggi in una casa nuova che ne vale 200.000 (esempio da me fatto) in cui magari chiedi 700/750 euro di affitto. E' una selezione alla domanda che viene da sé.
    E' giusto quel che dici in merito alle leggi che tutelano enormemente l'inquilino. E infatti l'inquilino te lo scegli bene, comprando un immobile di livello superiore e locandolo non a scappati di casa. Inoltre, in merito alla morosità, ignori totalmente gli investimenti per case di vacanza (che almeno dalle mie parti sono un autentica manna, sul Lago Maggiore) anch'essi provvisti di cedolare secca. Locazioni rapide, sicure (pagamento anticipato) e con ampio margine.

    Quindi, in linea di massima, al di là di forzature poco credibili come le calamità naturali e l'insolvenza dello Stato (qui si ci starebbe un bel LOL), magari consideriamole tutte, le variabili, prima di fare ragionamenti basati un po' sul niente.

  6. #95
    Senior Member L'avatar di Albijol
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    Citazione Originariamente Scritto da Morto che parla Visualizza Messaggio
    L'orizzonte è chiaramente di 10 anni. Il punto di partenza è però oggi (come del resto ho precisato nel mio post precedente). Niente LOL buttati lì a caso. In finanza, prendi sempre oggi e guardi al futuro. Presumere che il mercato vada come nel 2005 o nel 1945 è semplicemente illogico. Altrimenti gli immobili dovrebbero crollare fino a 0, oppure andare a 20.000 euro al metro quadro, nel giro di 5 anni. Ovviamente gli immobili possono andare sia su che giù, esattamente come i btp. Con la differenza che i in questo momento gli immobili sono bassissimi e hanno innumerevoli vantaggi che i btp non offrono (oltretutto visto che potrebbero aumentare l'aliquota della ritenuta a titolo di imposta).
    A parte che dire il prezzo degli immobili è bassissimo corrisponde a falsità, ma il discorso è lungo e già siamo OT. In finanza qualsiasi previsione superiore a 5 minuti corrisponde a utopia, NESSUNO e' in grado di prevedere cosa succederà nel lungo periodo, vengono usate per le previsioni le stesse analisi quantitative del meteo, e infatti le previsioni meteo oltre il giorno hanno lo stesso valore predittivo di un testa (piove) croce (fa bel tempo). AH dimenticavo di dirti che io campo con la finanza dal 2007(e con capitali propri,), oltre a essere locatore (ma solo per eredità, per fortuna non ho comprato una seconda casa come investimento, ). Ora adesso tu mi stai dicendo che sei in grado di prevedere l'andamento dei prezzi degli immobili da qui a dieci anni, cioè io qua come faccio a non lollare, è più forte di me.
    Riccardo Montolivo :facepalm:

  7. #96
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    Intanto le spese di gestione straordinarie e non sono già state calcolate nel rendimento (come detto nel mio post precedente).
    .
    Incredibile riesci a prevedere pure le spese straordinarie.
    Riccardo Montolivo :facepalm:

  8. #97
    Morto che parla
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    Citazione Originariamente Scritto da Albijol Visualizza Messaggio
    A parte che dire il prezzo degli immobili è bassissimo corrisponde a falsità, ma il discorso è lungo e già siamo OT. In finanza qualsiasi previsione superiore a 5 minuti corrisponde a utopia, NESSUNO e' in grado di prevedere cosa succederà nel lungo periodo, vengono usate per le previsioni le stesse analisi quantitative del meteo, e infatti le previsioni meteo oltre il giorno hanno lo stesso valore predittivo di un testa (piove) croce (fa bel tempo). AH dimenticavo di dirti che io campo con la finanza dal 2007(e con capitali propri,), oltre a essere locatore (ma solo per eredità, per fortuna non ho comprato una seconda casa come investimento, ). Ora adesso tu mi stai dicendo che sei in grado di prevedere l'andamento dei prezzi degli immobili da qui a dieci anni, cioè io qua come faccio a non lollare, è più forte di me.
    Ma proprio no.
    Io sto dicendo che IN QUESTO MOMENTO ci sono più possibilità che si rivaluti un immobile (IN QUESTE CONDIZIONI DI MERCATO) che non un BTP. Punto peraltro marginale (in quanto il discorso prevalente era fatto sul tasso di rendimento e non già sul capital gain). Rendimento che è l'unica cosa su cui si può fare affidamento ORA, proprio perché, come del resto ho già detto, entrambi gli investimenti possono oscillare.

    Tu mi "lolli" venendomi a fare previsioni su un orizzonte temporale da te scelto a casaccio (sbagliato peraltro, visto che siamo nel 2014 e non nel 2015, ma questi son dettagli a margine). Sai che LOL ad un esame di finanza, o nei confronti di un investitore, andargli a dire "Eh ma si immagini investire nel 1999".

    Vogliamo dire che tutto sto discorso vien fuori da una mia considerazione (marginale) sul fatto che un immobile in questo momento ha più possibilità di rivalutarsi di un btp? O vogliamo semplicemente fare due conti basandoci su dei trend possibili, nello spirito di una discussione che si chiama "Spread sotto i 200"?

  9. #98
    Morto che parla
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    Citazione Originariamente Scritto da Albijol Visualizza Messaggio
    Incredibile riesci a prevedere pure le spese straordinarie.
    Ti stupirò.

    Esiste una cosa a bilancio chiamata "Fondo per rischi e oneri".

    Lo trovi all'articolo 2424 del Codice Civile, lettera B del passivo, nello stato patrimoniale.

  10. #99
    Morto che parla
    Ospite
    Ah, per la cronaca, nessuno ha scritto che il prezzo degli immobili è bassissimo.
    C'è una bella differenza fra valore e prezzo.

  11. #100
    Senior Member L'avatar di Albijol
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    Citazione Originariamente Scritto da Morto che parla Visualizza Messaggio
    Ti stupirò.
    Esiste una cosa a bilancio chiamata "Fondo per rischi e oneri".
    Lo trovi all'articolo 2424 del Codice Civile, lettera B del passivo, nello stato patrimoniale.
    Ma parli di un condominio vero? (come se tutti avessero un appartamento condominiale come seconda casa). No perché sennò dimmi che c'entra con il discorso, mi vuoi far fare lo stato patrimoniale per una casa affittata? Che poi come sempre ci basiamo su costi PRESUNTI (quindi con possibilità di errore), ma fai finta di non capire.. Stupiscimi invece prevedendo quando spenderò quest'anno di manutenzione straordinaria per il mio inquilino l'anno prossimo, quest'anno si è rotta la scheda della caldaia per un fulmine, cavolo potevi prevederlo per me visto che hai questi poteri.
    Cmq io ti lascio un punto di riflessione poi chiudo qua che siamo OT:
    1) Da quello che scrivi mi dai l'idea di uno che sta accarezzando l'idea di comprare una seconda casa come investimento. , viste e considerate le tue "idee" sul concetto di probabilità ...ti prego tieni presente che i rendimenti da te prospettati potrebbero essere (non dico saranno sicuramente eh) totalmente sballati, lo dico per te, vorrei risparmiarti cocenti e inaspettate delusioni, uomo avvisato mezzo salvato. Invece nel BTP il tasso d'interesse è calcolato al momento dell'emissione e il flusso cedolare è COSTANTE, inoltre è rimborsato alla scadenza al VALORE NOMINALE. Hai capito la differenza? Chiudo l'OT e non rispondo più all'argomento.
    Riccardo Montolivo :facepalm:

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